Invertir en bienes inmuebles puede ser una forma excelente de diversificar el patrimonio global de cualquier inversor. Los inmuebles ofrecen la posibilidad de obtener un flujo de ingresos estable y una revalorización de la inversión, junto con generosas ventajas fiscales y una baja correlación con otros activos como una cartera de acciones.
Sin embargo, cualquier inversor especializado en inmobiliaria debe saber reconocer algunos de los riesgos específicos de los bienes inmuebles, como su naturaleza ilíquida.
El mercado inmobiliario durante el COVID
Los riesgos y beneficios de la inversión inmobiliaria son especialmente relevantes durante la actual recesión económica provocada por la pandemia de coronavirus.
Cualquier inversor puede deducir fácilmente que la pandemia ha repercutido en la forma en la que se trabaja, compra y vive.
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Sin embargo, no cabe duda de que la crisis ha afectado de manera diferente a los distintos tipos de inmuebles.
Impacto del COVID-19 en diferentes tipos de propiedades
En términos generales, el comercio minorista y los hoteles han sido los más afectados, junto con los restaurantes, los gimnasios y en general cualquier inmueble destinado al sector recreativo, mientras que los activos inmobiliarios industriales se han mantenido relativamente estables.
La dinámica de los inmuebles de oficinas y multifamiliares probablemente evolucionará como resultado de la pandemia; sin embargo, es demasiado pronto para saber cuáles serán las repercusiones a largo plazo.
Sector inmobiliario industrial
Los inmuebles industriales han resistido mejor que los otros tipos de inmuebles durante la pandemia, en gran parte debido al aumento de las compras online y la consiguiente necesidad de espacio de almacenamiento y logística para apoyar este crecimiento del comercio electrónico.
Mientras que los propietarios de locales comerciales se han esforzado por aliviar los alquileres de los inquilinos que han cerrado temporalmente, el cobro de los alquileres de los inmuebles industriales se ha mantenido fuerte durante el parón económico.
En general los inmuebles industriales son los que menos afectados se han visto por el COVID.
Sin embargo, aunque muchos indicios apuntan a una perspectiva generalmente positiva para los inmuebles industriales, los inversores deben tener en cuenta una posibilidad: una recuperación económica más lenta puede debilitar la demanda de bienes o potencialmente provocar interrupciones en las cadenas de suministro.
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En el caso de que se produjese el anterior escenario, este podría tener un impacto adverso en los centros de almacenamiento, logística y distribución, por ejemplo en los mercados portuarios y aeroportuarios. A largo plazo, sin embargo, es bastante posible que los inmuebles industriales se beneficien de la continua aceleración del comercio electrónico.
Además también hay que tener en cuenta que aquellos inmuebles que, aunque industriales, estén destinados al sector servicios (ocio, restauración…), sí pueden verse fuertemente impactados por la crisis de COVID-19
Mercado residencial y de viviendas
Desde que empezó la pandemia de COVID-19 las viviendas han superado a todos los demás tipos de propiedad debido a la necesidad humana básica de un lugar para vivir. Todos los indicadores pronostican que esto siga siendo así, a pesar de un impacto a corto plazo que se ha traducido en una menor recaudación de alquileres y en un aumento de las tasas de desocupación.
El abrupto cierre de las economías nacionales supuso una conmoción para la clase trabajadora, aunque los gobiernos proporcionaron alivio en forma de prestaciones de desempleo, moratorias en los pagos de hipotecas y medios para ayudar a algunos inquilinos a pagar el alquiler. Como resultado, aproximadamente el 95% de los inquilinos han pagado el alquiler durante la pandemia.
Puede ser que veamos un aumento de los impagos de rentas y préstamos hipotecarios a medida que expiren estos programas de ayuda. Durante el último trimestre de 2020 vimos una tasa de capitalización para las viviendas relativamente estable, aunque estos números pueden verse afectados por un posible aumento de los impagos si la situación no mejora a la vez que se terminan las ayudas.
Auge de la vivienda no urbana
Una consideración importante para los inversores en vivienda en el futuro será entender la dinámica cambiante entre la vivienda urbana y la de fuera de las ciudades, dinámica impulsada por el lugar donde la gente elegirá vivir después de la pandemia. La gran recesión de 2008 y 2009 inició una tendencia hacia la vida urbana cerca del lugar de trabajo. Sin embargo, el impacto psicológico de haber pasado la primera cuarentena (durante el primer trimestre de 2020) en un pequeño piso urbano durante semanas se ha traducido en un atractivo generalizado hacia las viviendas no urbanas.
Se ha observado que los millennials, que en la mayoría de los casos no tienen compromisos familiares, ni hijos y gozan de libertad de movimiento, se han trasladado fuera de las ciudades en mayor número en los últimos meses.
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Esta tendencia puede acelerarse aún más a medida que los trabajos de oficina ofrezcan más flexibilidad para trabajar desde casa. No obstante, puede ocurrir también que una vez que se haya mitigado el riesgo a gran escala de la pandemia, los patrones de migración campo-ciudad probablemente se reviertan hacia los centros urbanos por las amplias comodidades y redes sociales que ofrecen, especialmente para los adultos jóvenes.
Mercado inmobiliario de oficinas
Todos los informes inmobiliarios, desde el inicio de la pandemia, han puesto el foco en el impacto del COVID-19 en el mercado de oficinas. La crisis de la COVID-19 ha obligado a muchas empresas a realizar una prueba involuntaria y forzada de tener empleados que trabajan desde casa.
Después de varios meses de crisis donde las empresas han tenido la oportunidad de evaluar los niveles de productividad de los empleados que trabajan en casa, las empresas están evaluando de forma activa qué contribución y beneficios ofrece el hecho de disponer de un espacio de oficinas de cara a la productividad de sus equipos.
Y en muchos casos las empresas están comprobando que la productividad no ha caído en picado como se temía. Algunos ejemplos:
- Google declaró en marzo de 2020 que el 100% de sus aproximadamente 100.000 empleados en Estados Unidos deberían trabajar desde casa. Desde entonces, la empresa ha reabierto algunas oficinas, pero a finales de julio amplió a los empleados la opción de trabajar desde casa de forma voluntaria hasta julio de 2021.
- La pandemia ha provocado una huida a corto plazo de los núcleos urbanos, lo que ha dado lugar a que las empresas firmen menos contratos de arrendamiento de edificios de oficinas, y si lo hacen los contratos son más cortos y ponen el espacio no utilizado en el mercado de subarrendamiento.
- En la mayoría de los estudios de mercado para el mercado de oficinas se aprecian descensos drásticos en la actividad de arrendamiento de este tipo de inmuebles y a la vez aumentos en lo que respecta al subarrendamiento de espacios que se han quedado sin uso.
- El impacto económico de la COVID-19 obligará irremediablemente a algunas empresas a recortar costes, y el alquiler de oficinas es un gasto importante para la mayoría de estas.
Sector inmobiliario para el comercio minorista
El sector minorista es quizás la clase de activo inmobiliario más ampliamente diversificado. Abarca desde proveedores de alimentación, entretenimiento y servicios de cuidado personal, hasta una variedad de vendedores de bienes de todo tipo repartidos por toda la geografía, zonas y sectores imaginables.
En un principio, el coronavirus perjudicó las perspectivas de la mayoría de las empresas dedicadas directa o indirectamente al comercio minorista, con algunas excepciones notables, como los minoristas de alimentación y farmacia. Cuando las restricciones empezaron a levantarse en todo el país, el gasto minorista comenzó a recuperarse, alcanzando su máximo en julio de 2020.
Sin embargo, la mayor parte del repunte en el sector minorista se ha producido en el sector de los bienes, a diferencia de los servicios minoristas (que está claro que pueden tardar más en recuperarse).
¿El fin del comercio minorista?
Desde hace varios años se habla del “apocalipsis del comercio minorista”, provocado por el cambio de la venta al por menor al comercio electrónico. Según la mayoría de las estimaciones, la pandemia no ha hecho más que acelerar la tendencia hacia el comercio electrónico.
Las restricciones para quedarse en casa y el auge del comercio electrónico forzado han golpeado duramente a los propietarios de centros comerciales, locales comerciales y a sus arrendatarios, especialmente en las zonas comerciales altamente densas. Los ingresos por alquileres y rendimientos de locales comerciales en las grandes ciudades ha visto descensos de hasta el 85% desde que se implantaron los confinamientos domiciliarios debido al coronavirus.
Transformación de los espacios comerciales
A pesar de las inciertas perspectivas del sector minorista, los inmuebles comerciales bien ubicados tienen la posibilidad de seguir gozando de una demanda medianamente saludable, incluso si se requiere la transformación de una parte de la base de inquilinos desde los minoristas tradicionales hacia otros servicios mucho más orientados a la comunidad, zona y/o barrio.
Cómo posicionarse en el mercado inmobiliario este 2021 si se es inversor
El año 2020 se ha convertido ciertamente en un año turbulento en muchos frentes. La pandemia de coronavirus ha cambiado, al menos a corto plazo, la forma en que la gente trabaja, compra y dónde quiere vivir.
Desde el comienzo de la pandemia, el equipo de InversionesSeguras.es ha estado analizando los datos del mercado inmobiliario para las diferentes zonas de España, y recomendamos a los propietarios que tengan en cuenta los siguientes puntos:
- Seguir preservando el flujo de caja y el valor de los activos mientras las comunidades autónomas y los municipios promulgan medidas de reducción de los alquileres y los inquilinos solicitan modificaciones en los contratos.
- Considerar la posibilidad de revisar los presupuestos de explotación y margen de rendimiento, así como planes de diversificación de capital para prepararse de la mejor manera posible para una recesión económica prolongada debida al coronavirus.
- Prepararse para una ralentización económica a largo plazo posicionando los activos dentro de mercados locales para atraer a nuevos inquilinos y, sobre todo, retener a los inquilinos existentes a medida que la actividad inmobiliaria se ralentiza.
Conclusiones
El sector inmobiliario pone a disposición del inversor muchas clases de activos diversos. Esta diversificación se debe a varios factores, como son:
- el tipo de propiedad
- la ubicación
- el perfil de inquilinos (para mercado de alquiler)
- el ciclo de vida de la inversión
- la edad del cliente
- la calidad del activo
La crisis actual ha servido para reforzar estas diferencias, sirva como ejemplo el fuerte rendimiento de los inmuebles industriales y multifamiliares frente al rendimiento incierto y pobre de los inmuebles de oficinas y comerciales.
¿Apostar por la propiedad?
Una de las razones fundamentales para incluir los bienes inmuebles de propiedad directa en tu cartera de activos es su potencial para obtener un rendimiento constante (a menudo con ventajas fiscales) y una baja correlación con otras clases de activos.
El flujo de caja de los bienes inmuebles depende en gran medida de la salud de los inquilinos existentes y de la capacidad de la propiedad para atraer a futuros inquilinos. El impacto de la pandemia en la capacidad económica de algunos perfiles de inquilinos (en particular los minoristas de servicios) y la incertidumbre que puede tener en las futuras preferencias de trabajo de los inquilinos de oficinas está afectando directamente a la inversión inmobiliaria: la firma y puesta en marcha de préstamos inmobiliarios comerciales se ha reducido en un 30% desde finales de marzo de 2020.
Los propietarios ahora mismo se están centrando en asegurar el rendimiento de sus propiedades existentes en lugar de comprometerse con nuevos proyectos importantes y ambiciosos planes de mejora del capital. Todavía es demasiado pronto para saber si la pandemia acelerará las tendencias a largo plazo anteriormente analizadas (como la huida de los núcleos urbanos hacia zonas no urbanas) pero la los cambios a corto plazo en el atractivo de algunas clases de activos inmobiliarios ya está ocurriendo y es muy real.
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No se sabe con certeza ni durante cuánto tiempo ni con qué severidad afectará el coronavirus a ciertos tipos de bienes inmuebles de propiedad directa. Po esta razón en estos momentos puede ser especialmente útil recurrir a los servicios de gestores profesionales de activos inmobiliarios que puedan ayudarte a desarrollar estrategias de mercado defensivas destinadas a preservar el flujo de caja de la inversión al tiempo que se posicionan los activos y las carteras para futuras oportunidades de mercado.